Heizkörper gelten als wichtiger Bestandteil von modernen Gebäuden. Sie dienen der Erwärmung oder Kühlung von Räumen und bestehen meistens aus Metall oder Kunststoff. Die Anlagen können in unterschiedlichen Formen und Größen im Angebot stehen.
Es gibt zwei Arten von Heizkörpern, die sich als Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgliedern. Grob zusammengefasst sind Sonderheizkörper immer Eigentum des jeweiligen Nutzers, während das Gemeinschaftseigentum aufgeteilt ist.
In diesem Fall teilen sich mehrere Nutzer die Kosten für den Betrieb und die Instandhaltung des Heizkörpers und der restlichen Anlage.
Zu welcher Form des Eigentums werden Heizungen zugeordnet?
Heizungen in Wohnungen gelten für viele als Inventar einzelner Räume und bieten in manchen Fällen sogar einen optischen Mehrwert, etwa wenn sie eine Funktion als Ablage erfüllen.
Im Badezimmer glänzen Heizkörper mit ihrem Extrabonus zur Aufhängung von Handtüchern, woanders sorgen sie für einen attraktiven Blickfang. Einzelne Heizungen können je nach Einzelfall durchaus dem Sondereigentum zugesprochen werden.
Hierfür muss im Vorfeld jedoch eine sogenannte Teilungserklärung verfasst worden sein.
Definition Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Wird von einem bestimmten Teil des Wohneigentums gesprochen, wird dieses juristisch auch als Sondereigentum bezeichnet. Es gibt an, ob Objekte, wie beispielsweise Heizkörper in Wohnräumen Bestandteil des Wohneigentums sind, klärt aber auch über das Sondereigentum in Fällen, wie Garagen oder Kellerräumen auf.
Das Sondereigentum kann aus dem Wohneigentum bestehen oder klar festgehalten dem Teileigentum angehören. Beim Teileigentum kann eine Heizung beispielsweise in einem Büro aufgestellt werden.
Jenes dient nicht zum Bewohnen, sondern zum Arbeiten und wird daher dem Teileigentum angerechnet. Hier drunter fallen auch viele Gewerbeflächen, etwa im Ladenlokal oder Restaurant, in einer Arztpraxis oder in einer Fabrik.
Gleichwohl kann das Teileigentum dann auch greifen, wenn lediglich Miteigentumsanteile am Grundstück oder am Gemeinschaftseigentum bestehen.
Welche Teile der Heizungsanlage fallen unter Sondereigentum und welche unter Gemeinschaftseigentum?
Handelt es sich um die zentrale Heizungsanlage, die dazu dient, die einzelnen Wohnungsparteien im Wohnhaus mit Wärme zu versorgen, unterliegt sie fast immer dem Gemeinschaftseigentum.
Hierzu zählen in Folge auch der Kessel oder der dazugehörige Brenner der Heizungsanlage. Diese Elemente und die Anlage selbst befinden sich in der Regel im Keller des Wohngebäudes und nicht in den einzelnen Wohnräumen.
Eigentum an Heizkörpern
In vielen Fällen gehören Heizkörper entweder dem Eigentümer des Gebäudes oder den Bewohnern des Gebäudes. Es kann aber auch ein Sonder- oder Gemeinschaftseigentum an den Heizkörpern bestehen. Dies kann besonders relevant sein, wenn mehrere Parteien das gleiche Gebäude bewohnen.
Wenn ein Heizkörper als Sondereigentum gilt, bedeutet dies, dass der Eigentümer des Gebäudes für die Instandhaltung und Wartung verantwortlich ist. Dies umfasst auch, dass er alle Kosten für die Reparatur oder den Austausch tragen muss.
Falls Sie also Ihren Heizkörper beschädigen oder ein Defekt aufgrund von Verschleiß auftritt, müssen Sie die Kosten für die Reparatur bezahlen. Gilt ein Heizkörper hingegen als Gemeinschaftseigentum, sind alle Mieter des Gebäudes für die Instandhaltung und Wartung verantwortlich.
Sonderfälle, die sich ergeben können, wenn es sich um Heizungen in Mietwohnungen handelt:
Manchmal können sich bei Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, wie Heizungen, bestimmte Sonderfälle ergeben. Zu den häufigsten zählt etwa, wenn es sich dabei um Mietwohnungen handelt. Der Vermieter muss die Heizung im Gemeinschaftseigentum nicht gemeinsam mit den anderen Eigentümern betreiben.
Er kann also selbst entscheiden, ob er dies über die Gemeinschaft oder über einen Dritten regeln lässt. Im Gemeinschaftseigentum sind die Wohngebäude und die dazugehörigen Räume grundsätzlich in Sonder- oder Gemeinschaftseigentum getrennt.
Sofern es sich um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt, haben die Eigentümer Anspruch auf angemessene Heizkostenabrechnungen und Instandhaltungsplanungen des Vermieters.
Was genau regelt die sogenannte Teilungserklärung
Geht es um juristische Prozesse, ist es von essenzieller Bedeutung, dass aufgeführt wird, welche Bestandteile dem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zugesprochen werden können. Dies ist auch bei Heizkörpern der Fall.
Über die Teilungserklärung wird präzise verfasst, welches Eigentum welchen Anspruch besitzt. Hierbei wird auch von sogenannten Miteigentumsanteilen gesprochen oder einem Sondereigentum.
Ob der Heizkörper im Wohnraum Teil des Gemeinschaftseigentums ist, da der Raum beispielsweise ursprünglich als Büro und nicht als Wohnzimmer vorgesehen war, wird in der Teilungserklärung genau geregelt.
Sie gibt auch an, ob eine Heizung im Keller oder in der Garage zu einem Sonder- oder einem Gemeinschaftseigentum zählt und zeigt zusätzlich noch einmal klar auf, dass die Heizungsanlage im Regelfall dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen ist.
Zu finden ist die Teilungserklärung im jeweiligen Grundbuch eines Gebäudes, das bei Rechtsfragen zurate gezogen werden kann.
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